Hecha la ley, hecha la
trampa. Cualquiera sabe eso. Por eso hay que afinar la redacción de la ley, y
prever sus insuficiencias. Lo acontecido con la ley del sí es sí debería servir
de advertencia.
Una crítica en cinco puntos a la nueva ley de vivienda
El Viejo Topo
19 abril, 2023
Si hay algo que demuestran los estudios es que solo las regulaciones del alquiler rigurosas y sin fisuras son capaces de limitar los precios y reducir las desigualdades. Ya apuntaba a esto Piketty, en Capital e Ideología, y lo confirma el artículo reciente de Kholodilin y Kohl. Así era, por ejemplo, la ley catalana que estuvo vigente entre 2020 y 2022, y por eso logró bajar los precios entre un 4 y un 6% en los municipios regulados, cosa que no sucedió en los no regulados. En cambio, cuando hay resquicios en la ley, el mercado los identifica muy rápido, y encuentra la manera de seguir aumentando las rentas.
La regulación que han anunciado los
partidos del gobierno, ERC y Bildu pertenece, ahora mismo, a
esta segunda categoría. Claro que se han logrado algunos avances muy
importantes que los sindicatos llevan años promoviendo, como que las
inmobiliarias no puedan seguir cobrando honorarios a los inquilinos por
un servicio que dan a los caseros. Pero en lo que respecta a la regulación
de precios del alquiler, la actual propuesta tiene demasiadas vías de escape.
Si no se modifica, seguirán subiendo al mismo ritmo, y es posible que también
las expulsiones. Trataremos de explicar por qué, en cinco puntos.
- Para empezar, el borrador pactado permite seguir con la figura
de los alquileres de temporada:contratos basura que vulneran todos los
derechos. Si el casero quiere saltarse la regulación, solo tiene que hacer
esto, lo que le permite subir el precio sin límite y echar al inquilino al
cabo de unos meses. Esto ya está pasando. Es la gran apuesta de buena
parte del sector inmobiliario para sortear todas las normativas. El
resultado previsible es que la oferta en el mercado residencial se
desplomará, siendo cada vez más desviada a este submercado de contratos
basura. Solución: incluir los alquileres de temporada en la regulación de
precios, y garantizar que no se puede encadenar más de un contrato de este
tipo.
- Si el casero decide hacer un alquiler normal, en teoría no puede
superar el precio del anterior contrato. Pero la ley está
redactada de tal manera que es muy difícil asegurar que esto se cumpla. De
hecho, se crea un incentivo para expulsar al inquilino: con esta
propuesta, es la manera más fácil de poder subir el precio sin límite,
porque el nuevo inquilino tendrá muy difícil comprobar cuál era el precio
del anterior contrato. Además, la ley deja la puerta abierta a poder
añadir gastos adicionales (como el IBI o las tasas de residuos) para poder
subir el precio. Solución: que sea realmente obligatorio indicar en todos
los contratos cuál era el precio del anterior alquiler.
- Se habla de que el inquilino puede acogerse a prórrogas
adicionalesde hasta tres años, pero ojo, esto no afecta a los
contratos vigentes. Solo a los que se firmen a partir de 2023. Estamos
hablando por tanto de prórrogas que empezarían como muy pronto en 2028, no
ahora.
- El acuerdo incluye muchos supuestos en base a los cuales se
puede subir el precio un 10% adicional. Ahora mismo hay un montón de
supuestos de rehabilitación y mejoras accesibilidad, que remiten a
muchísimas formas de actuación difícilmente comprobables por la
administración local. Entre ellos, instalar una rampa en el edificio en
los dos años anteriores al nuevo contrato. Una puerta abierta a la
picaresca. Se tendría que acotar muchísimo: que sean mejoras realmente
acreditables, que haya que presentar factura, y que la parte repercutida
al inquilino sea proporcional a lo que se ha gastado, no superando jamás
ese 10% del alquiler.
- También hay que añadir a todo esto las subidas interanuales,
vinculadas a la inflación. Entre 2023 y 2024 habrían limitaciones, pero se
podrían hacer aumentos paulatinos igualmente, como ya esta pasando ahora.
Y a partir de 2025, vía libre.
El acuerdo de
ley toca muchas otras cuestiones que requieren un análisis sosegado. Pero
respecto a la regulación de alquileres, el titular es inequívoco: si no
se mejora, difícilmente funcionará. Es más, podría tener efectos
perversos y generar mucha frustración, además de dar munición a sus
adversarios. Cualquiera que conozca un poco el mercado y lea la ley con rigor
llegará a la misma conclusión.
No es
suficiente regular: hay que hacerlo bien. Nos jugamos el futuro de una medida
que muchos desean que fracase.
Fuente original: Otras miradas. Artículo
tomado de Sin Permiso.
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